Aspetti economici
Appunti di Estimo - Estimo generale

Generalità

Il valore di un bene economico assume aspetti diversi a seconda dello scopo per cui la valutazione è richiesta (esigenza pratica della stima).
I sei aspetti economici o criteri di stima (punto di osservazione economico da cui si esprime il giudizio) che riguardano l’ambito del microestimo sono: valore di mercato, valore di costo, valore di trasformazione, valore di surrogazione, valore complementare e valore di capitalizzazione. I primi due  sono detti fondamentali, gli altri derivati.
La valutazione di beni e risorse pubbliche (macroestimo) viene fatto considerando l’aspetto economico del valore d’uso sociale.

Aspetti economici del microestimo

Valore di mercato: è il più probabile prezzo che, a giudizio del perito, il bene oggetto di stima potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita. È il criterio che più frequentemente risolve i casi pratici di stima (es. compravendita, inventario patrimoniale a scopo di liquidazione o divisione ereditaria, ecc.). La ricerca del più probabile valore di mercato di un bene è possibile solo se per quel bene esiste appunto un mercato, ossia se vi è la possibilità pratica di reperire, nell’ambito di un definito e accettabile intervallo di tempo, i prezzi di mercato da assumere come base obiettiva per l’espressione del giudizio.

Valore di costo: si ottiene sommando le spese che un imprenditore ordinario (spese esplicite ed implicite) dovrebbe sostenere per produrre il bene oggetto di stima. Sono valutabili secondo il costo solo quei beni che possono essere prodotti, quindi non i beni naturali.
Sono esempi di valori di costo: costo di produzione di una derrata agricola, costo di impianto di una coltura arborea, costo di esercizio di una macchina, costo di costruzione di un fabbricato.
Altro esempio è il costo di ricostruzione. Poiché il fabbricato ricostruito deve presentare le stesse caratteristiche di quello preesistente, si deve tenere conto dello stato di manutenzione e delle condizioni di vetustà del fabbricato preesistente. A tal fine si utilizza un coefficiente di deprezzamento che, applicato al costo di costruzione, permette di ottenere il costo deprezzato.
In agricoltura, la determinazione dei costi di produzione è complicata dalla presenza dei cosiddetti costi congiunti e costi connessi. I costi congiunti si hanno nel caso di prodotti che derivano da una medesima attività produttiva (es. granella di grano e paglia). Il costo del prodotto principale si può trovare detraendo al costo totale il valore di mercato del prodotto secondario. I costi connessi sono quelli relativi a settori diversi dell’attività aziendale che utilizzano un medesimo fattore produttivo: per esempio, la coltura del mais e quella del grano che utilizzano in comune alcuni fattori produttivi (trattore, aratro, ricovero macchine, ecc.). Il problema viene risolto ripartendo il costo (es. le quote sul trattore) sulla base di un parametro (ore d’impiego, superficie della singola coltura, valore della PLV). Tale criterio trova applicazione nel caso di stima del danno causato da un incendio che abbia distrutto o danneggiato un fabbricato.

Valore di trasformazione: è il valore che si presume possa attribuirsi a un bene grezzo in vista della sua trasformazione in un altro bene. Esso è pari alla differenza fra il valore di mercato del bene trasformato e il costo della trasformazione. La trasformazione deve essere tecnicamente possibile, economicamente conveniente e legalmente ammissibile.
Si ricorre a tale aspetto per giudicare la convenienza economica ad attuare una data trasformazione. Se una certa trasformazione risulta ordinaria rispetto alle consuetudini locali, il valore di trasformazione tende a coincidere con il valore di mercato. Alcune specifiche applicazioni sono:  valore di macchiatico, se riferito ai soprassuoli boschivi maturi, valore a sito e cementi, se riferito a fabbricati destinati alla demolizione.

Valore di surrogazione: può essere definito come il valore di un altro bene capace di svolgere le stesse funzioni o di fornire la stessa utilità del bene da stimare. Nell’estimo rurale si ricorre a questo criterio di stima per valutare i concimi organici in base al prezzo dei concimi minerali, o per gli alimenti del bestiame aventi simili caratteristiche nutrizionali (stima delle scorte aziendali).

Valore complementare:  è pari alla differenza tra il probabile valore di mercato di un complesso di beni e il valore di mercato del complesso privato del bene oggetto di stima. Coincide con la diminuzione di valore che il complesso viene a subire staccandone la parte oggetto di valutazione.
I casi più frequenti di stima del valore complementare sono: espropriazioni parziali per pubblica utilità, stima del soprassuolo di un frutteto, acquisto di reliquati.

Valore di capitalizzazione: è dato dalla accumulazione, al momento della stima, dei redditi futuri che il bene è capace di fornire. Si ricorre a tale aspetto economico quando il saggio è un dato elementare certo, in quanto o risulta dalla stessa formulazione del quesito, o è indicato da norme contrattuali o di legge.  Nel caso di stima analitica del valore di mercato (V = Bf/r), invece, il saggio scaturisce, come si vedrà, da un confronto con beni simili. Alcuni esempi di applicazione sono: la stima del valore del diritto di usufrutto, la determinazione del debito residuo di un mutuo, la stima del valore attuale di un vitalizio, il valore catastale di un immobile, la stima del prezzo massimo di acquisto di un immobile per conseguire una determinata fruttuosità.

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